Os 5Cs problemáticos dos condomínios
Os 5 maiores problemas de um condomínio, coincidentemente começam com a letra “C” – cachorro, cano, criança, calote e carro. Vamos falar sobre cada um destes itens?
Cachorro
É sabido que os condomínios não podem proibir o condômino a ter animais dentro da sua unidade, bem como o porte e raça do animal, mas os animais que mais dão trabalho em condomínio, são os cães. Constantemente recebo reclamações principalmente sobre o barulho que fazem, seja noite, seja dia. Confesso que não tenho tido muitas reclamações sobre sujeira e segurança, mas em alguns condomínios possam oferecer risco à segurança sim. Vamos imaginar um animal de grande ou médio porte de raça agressiva e escapar da coleira e estiver sem focinheira, o que pode ocorrer? Sabemos que o animal ele não sabe onde é o ideal para se fazer as necessidades e algumas vezes o animal acaba sendo o dono do cachorro, correto? Diante de tais problemas, o que se sugere é elaborar um regimento interno sobre este assunto com o maior número de detalhes possíveis, assim ninguém poderá dizer que não leu ou que não estava escrito. Lembrando que o que não está escrito de proibição, é permitido.
A proibição do animal no condomínio não é permitida, porém a regulamentação, a criação de regras é permitida e assim devem ser feitas: regras para o uso do elevador, entrada na garagem, circulação nas áreas comuns, uso ou não da focinheira e sim, quando deverá ser usado por exemplo, isso são regras para criar um bom convívio entre todos os moradores para que assim não haja problemas. Geralmente, nós síndicos solicitamos para que os moradores recolham os dejetos dos animais após cada necessidade feita, porém sabemos que alguns donos não estão preocupados com a situação e simplesmente as deixam ali. O ideal é que em alguns pontos do condomínio existam esses saquinhos e um lixo para a recolha destes dejetos.
A instalação de CFTV em locais onde a grande circulação de animais é grande, é de grande valia para a identificação de donos de animais que não se importam com os dejetos feitos animais e ali os deixam. Desta maneira é possível identificar e punir o responsável pelo animal. Caso o condômino responsável não siga as regras votadas pelos moradores e impostas aos demais condôminos, ou não tome nenhuma providência, sofrerá alguma penalidade prevista no regimento interno e o animal poderá ser expulso também do condomínio.
Cano
Uma coisa que tira o sono do síndico é problema com encanamento. É interessante que o síndico de tempos em tempo contrate uma empresa para verificar os encanamentos, a estrutura, verificar possíveis vazamentos para que a situação não piore no futuro, desta forma, fica ainda mais barato caçar o problema e resolver, do que resolver apenas quando aparecê-lo. Em condomínios mais antigos, o encanamento apresenta falhas que demorar a ser percebidas.
Porém vale lembrar que a responsabilidade do síndico sobre este assunto é somente das áreas comuns do prédio e não de dentro das unidades. Quando o vazamento ocorre dentro de um apartamento e este vazamento acaba atingindo outra unidade, é deve do condômino providenciar o conserto do apartamento prejudicado.
Criança
Antes de mais nada, não quero dizer que criança é um problema. Não! Não é! Porém sabemos das ideias que elas possuem, não é? Corrida pelas escadas, tocar campainha de apartamentos, elevadores que param em todos os andares, skates, patins, bicicleta em área inadequada e por aí vai. Quem nunca presenciou a criatividade das crianças? Coisa fora do comum. A instalação de CFTV nas áreas comuns do condomínio ajuda a garantir que essas coisas não aconteçam e quando acontecer e as crianças forem identificadas, sempre deves-se chamar os pais – primeiro uma conversa formal pessoalmente, a fim de mostrar que entende que realmente as crianças são mais agitadas e precisam gastar as energias, por segunda vez, uma notificação formal e por terceiro, uma multa. Todos entendem que são crianças, mas não moram somente crianças no condomínio e os demais moradores precisam ser respeitados.
Costumo criar comissão com síndicos mirins dentro dos condomínios e sempre com alguma recompensa se não houver reclamação grave de demais moradores, desta maneira as próprias crianças fiscalizam as outras e o bom andamento do condomínio continua, criação de brinquedotecas, improvisar alguma sala com cinemas para crianças 1x no mês por exemplo, tudo isso ajuda a manter as crianças mais calmas.
Calote
É comum um morador adimplente gritar no meio da assembleia – EU TENHO QUE PAGAR PELO INADIMPLENTE? Infelizmente a resposta é SIM! E assim é com tudo, concessionária de água, TV a cabo, telefone, na sua cidade com quem não recolhe os impostos e assim vai.
Quem é considerado inadimplente? Qualquer morador que deixou de pagar o boleto do condomínio na data. Este é um problema que impacta diretamente nos demais moradores que pagam em dia, pois afeta diretamente o caixa do condomínio e esta diferença PAGANTES X NÃO PAGANTES deve ser feito o rateio para os pagantes assumirem mais esta diferença. Por exemplo, um condomínio com 500 apartamentos e um valor de R$100, terá um aumento de 10% e taxa de inadimplência é de 20%, esses 20% terão de ser pagos pelos demais pagantes adimplentes. Obviamente durante este tempo o síndico e corpo jurídico do condomínio deve fazer o possível e o impossível para reaver este dinheiro dos condôminos adimplentes.
Infelizmente a multa e juros previstos no código civil não ajuda o condômino a dar prioridade para as questões dos condomínio – sendo multa de 2% e juros de até 1% ao mês. Mesmo com a mudança do Código do Processo Civil de 2016, ainda a taxa de inadimplência não reduziu como o esperado. Reduziu sim, mas não tanto quanto os moradores adimplentes gostariam.
Carro
Já ouviram a expressão – COLOCAR UM ELEFANTE NUM FUSCA? Hoje é basicamente isto o que acontece nas vagas dos condomínios, carros grandes sendo lançados e os condomínios lançando empreendimentos com espaços que mal cabem um carro popular. Contando que o mercado de carros maiores como SUVs está crescendo, ficam impossível quase de se ter um carro deste porte num condomínio. Arranhões na lataria, pequenos “ovinhos” ou batidas na porta, dificuldade para estacionar na vaga correta estão crescendo na mesma proporção do que a fabricação e lançamentos destes veículos. Um problema que o síndico precisa administrar, mas que não seria preciso.
O condomínio, se não constar em convenção, regimento interno, ATA de reunião, que o condomínio paga qualquer e eventual problema que o morador tiver com seu carro, ele jamais será responsável por qualquer dano. O que é interessante o condomínio fazer nos espaços de garagens? A instalação de CFTV para identificar possíveis infratores que fazem tais atos propositalmente, veículos que colidem com o outro e o motorista “não percebeu”, elas servem para captar atitudes antissociais dos condôminos e reforçam a segurança contra roubos e furtos.
Me conte, como é no seu condomínio?
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