Inadimplência condominial
Seja ela pequeno em um, maior em outro, seja qualquer porcentagem que for, sempre é um sério problema para o bom andamento do condomínio. É sabido que os juros e multa aplicadas para cotas atrasadas não ajudam e não estimulam a obrigatoriedade do pagamento das cotas em atrasos. Os juros e multas são bem baixos, então não acabam sendo prioridade em questão de pagamento. Vale lembrar que nem convenção condominial e nem regimento interno podem alterar isso. Isso é cláusula do Código Civil e nada se sobrepõe algo que esteja mencionado nele.
Diante disso precisamos também lembrar que nem a lei, nem Convenção e nem regimento interno podem conceder descontos ou abonar pagamentos ou encargos oriundos de cotas atrasadas. Sendo assim, o síndico precisa cobrar a inadimplência como manda a lei.
A cobrança pode ser feita de algumas maneiras, mas lembrando que sempre deve-se buscar a cobrança administrativa, o acordo se estiver previsto em Convenção e evitar danos maiores aos condôminos que estão devendo.
Muitos síndicos optam por medidas mais polêmicas como suspensão de serviços essenciais como cortas a água, gás, serviços de entrega de correspondência ou proibir o uso da piscina e outras proibições. Eu já vi síndico querer proibir o morador de guardar o próprio carro na garagem da unidade por conta da inadimplência. Outra coisa que não se deve fazer é a identificação do morador como inadimplente. O que o condomínio pode fazer por exemplo é divulgar a unidade, mas não o morador. O condomínio pode divulgar a lista de unidades inadimplentes para todos os moradores. Esse tipo de informação pode expor e constranger os moradores inadimplentes e isso pode gerar um processo do morador para com o condomínio.
O corte de água e gás por exemplo, não podem ser feitos pelo condomínio, podem ser feitos pela concessionária do produto/serviço, mas não pelo condomínio. Se alguém está desempregado e consequentemente não está pagando as cotas condominiais, como o condomínio vai cortar a água e gás da unidade? Como a pessoa supostamente vai se alimentar, tomar banho e cuidar da higiene para possíveis entrevistas por exemplo? Sim! Temos que falar sobre isso.
Síndicos costumam proibir inclusive o uso de áreas pagas como salão de festas, churrasqueiras e outras áreas, essa proibição se dá pela negativa da reserva do espaço, ou seja, o síndico se nega a reservar tais espaços e isso está previsto em lei. Mas há um detalhe importante, essa medida só pode ter tomada se estiver previsto em Convenção ou regimento interno. Eu costumo quando o morador inadimplente quer locar o espaço, peço para o morador pagar antecipado e após a confirmação do pagamento, confirmo o aluguel do espaço, claro, esse tipo de situação deve estar prevista em assembleia. Caso não seja confirmado o pagamento, o espaço requerido não é liberado para uso. Outro detalhe é, caso um morador inadimplente queira local um espaço e um morador adimplente também queira, sempre o adimplente terá prioridade.
Uma dica importante é: geralmente os condomínios possuem um corpo diretivo ou advogado, o ideal é que sempre consulte-os para evitar maiores problemas.
O que observo é a falta de padronização dos condomínios com suas atividades. Por exemplo, estipular em quantas parcelas poderá ser negociada uma dívida. Eu costumo estipular o valor da dívida X quantidade de parcelas (R$5.000 em 5x, R$10.000 em 12x, R$15.000 em 20x e assim por diante). Dessa maneira a regra serve para todos e não passa aquela sensação de parcialidade para um condômino e para outro não. Quando existe regra, o síndico fica mais confortável e seguro para negociar, mas claro que sempre existirão as exceções e o síndico precisará lidar com essas situações.
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